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中国社科院对2022年房价做出预测

作者:管理员 日期:2021/12/16 【正文字号:

每到年底,各机构都会对来年的房地产市场发展情况进行一番分析和研判,今年也不例外。前不久中指院对2022年的房价进行了一番预测,认为商品房销售均价存“结构性”小幅上涨,幅度为2%-3.5%。

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如果实际真如这个结果,老实讲,基本就是平稳范畴了,对于以买房保值增值为目标的购房者来说,这个幅度可能真叫“食之无味”,毕竟随便买个低风险的理财也有3-4个点的收益,如果是按揭贷款买房就更不划算,因为现在房贷利率大都在5-6个点,买房基本上就是亏了。不过,对于期待房价下跌的刚需来说,也不希望看到这种情况,毕竟少涨也是涨,晚买成本仍旧是增加了。

当然,人家也说了,这是一个“结构性”小幅度上涨的行情。比如有的城市涨,有的城市跌,那么,上涨的城市涨幅显然是高于这个平均幅度的,而有些城市势必下跌。但我们看到了中指院预测的方向仍旧是一个整体缓向上的过程。

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然而,有网友也说了,毕竟这是房地产机构的一家之言,会不会存在为开发商站台的可能呢?所以,他们希望能有第三方,最好有官方背景的机构能够预测一下,从某种意义上讲,他们可能更代表了官方的愿望,这样的预测结果,那也基本上了解到未来的政策走向,算是给大家吃个定心丸。

还真别说,每年都有一家符合这个条件的机构,这就是中国社科院。12月14日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2021-2022)》,对明年的房地产市场情况进行了预测,主要有几个方面:

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1.2022年中国楼市将从整体降温转向分化,人口持续流入、收入持续增长的一、二线城市在明年二三季度有望迎来显著回暖。

2.明年住房市场将先降后升。从同比看,今年四季度会继续降温,明年一季度降幅将达到最大,随后降幅逐步减小,主要指标有望在明年第四季度转正。

3.预计全年全国商品住房平均价格增长率在-3%至3%,商品住房销售面积增长在-1%至-5%,住房开发投资增速在2%到5%。

如果没记错的话,这是中国社科院第7年连续预测来年的楼市变化,对于网友来说,其他可能都不太关注,重点就落脚在房价预测上,这次预测的2022年房价增长率为-3%-3%。那么,中国社科院预测的房价趋势概率大吗?我们不妨先看看此前6次的预测情况,如下:

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预测2014年房价增幅为7.6%,2015年增幅为1.2%,2016年增幅为3.9%,2017年增幅为3.4%,2018年增幅为4.2%,2019年增幅为7.6%,2020年没有预测具体涨跌幅,但预测了深圳、东莞等珠三角城市以及苏州、南通、宁波、无锡等长三角城市存在一般上涨性,而天津、廊坊、保定等京津冀城市变冷,呈一般下跌状态。对2021年的预测则是增幅为5%左右。现在唯一未经过最终检验的就是2021年的房价预测,因为12月没有结束,但从目前来看,基本上可以确定了:

从统计部门12月15日公布的1-11月全国商品房销售额和销售面积推算,前11个月商品房均价为1.02万元/平米,相比2020年底的9860元/平米,增幅为3.6%,基本上算是大差不差吧。那么,社科院的预测给我们什么启发呢?大概分三点:

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第一,社科院的预测跟我们在不同城市的感受有出入是正常的,因为基本都是均价幅度预测,在方向上和振幅方面,可以说是相当准了,所以,用“神预测”不为过:像2015年本身就是楼市低谷年,所以增幅相对较小,其他如2014年、2019年都是涨幅较大年份,我们感受就比较明显。

第二,为什么貌似这么准?除了专业性外,跟机构的性质也分不开,中国社科院属于国家直属机关,非民间组织,公正性不用说,我们试想一下,如果说预测代表了管理层愿景,即便市场走得不如愿,那么也可能通过调控达到目标,比如在市场预期较冷时,这个预测就有了维稳和提升市场信心的作用。反之,如果购房者预期较高,市场火热,也可通过预测给市场降降温。

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第三,首次出现负数范围。相信大家也注意到了,在前7次预测里,均没有出现整体为负的情况,这次给出了-3%到3%的范围,结合预测的内容,可以解读出两层意思,一是市场底可能在明年第一季度出现,所以有负值出现,此后慢慢回暖回正,另一层意思是城市之间的楼市分化明显,一二线城市显著回暖,三四线可能就比较弱了。

所以,任何对房价的预测都必须基于政策,具有官方背景的中国社科院预测,可能给我们分析、判断,包括买房、卖房都会有一定的指导意义。


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